渋谷 賃貸を謎とく唯一の方法
いままでその管理組合の仕事を引き受けてきた管理会社が、事務処理の仕方や書類などを新しい管理会社に引き継ぐことになるが、こうしたライバル関係にある新しい管理会社に、いままでの管理会社がきちんと仕事をつなぐことをどこまで期待できるかである。
管理組合は、こうした点で新旧の管理会社同士の微妙な状況に対応できるようになっていなければならない。
管理組合が管理会社間の対立関係に巻き込まれることは避けなければならないからだ。
最終的には、管理組合が管理会社変更の進め方、とくに変更の理由、変更先の選定、変更の乗り切り方などをどこまで慎重に進めるかで成否が決まる。
「管理費が安いほどいい管理会社だ」という認識で安易に進めると、「これなら、まだ前の管理会社のほうがよほどマシだった」ということになる可能性があるだろう。
管理会社のレベルは、管理組合のレベル次第で決まる。
管理組合は、管理会社との関係をきちんと理解した上で、適度の緊張感をもった付き合い方をすることが望まれる。
齢をとらない人間はいない。
古くならない建物もない。
マンションは竣工したその日から、確実に古くなっていく。
古くなれば劣化する。
劣化すれば修繕が必要になる。
わかりきった話だ。
しかし、このわかりきった話が、分譲マンションでは簡単ではなくなる。
なぜか。
劣化への対応という自明の課題が、すべて管理組合という組織を中心に進められなければならないからだ。
だが、この課題の意味をきちんと理解して取り組めば、まちがいなく「マンションを持つ」意味は確かなものになる。
だから、劣化対策としての修繕という課題は、リスクマネジメントを考える管理組合にとっての必修科目である。
修繕工事にはさまざまなものがあるが、ある程度以上の工事規模のものを、昔から管理組合の現場では大規模修繕工事と呼んできた。
しかし、工事規模が大きければ工事費用もふくらむ。
コンセンサスづくりも難しくなる。
そこで、費用支出の大きさを考えた修繕工事の計画性が求められるようになった。
この考え方から生まれたものが、長期修繕計画という手法である。
こうしたわけで、長期修繕計画と大規模修繕工事は、管理組合が直面する修繕という必修科目の答えを探すための最大のキーワードとなる。
大規模修繕工事は複雑な応用問題である分譲マンションで大規模修繕工事が必要となること自体は、ひと頃に比べればかなり知られるようになった。
しかし、この間題の本質には特有の難しさがあるため、マンション管理の原理や原則だけでは対応できない点が多い。
その意味で、大規模修繕工事は始めから総論がなくて各論だけしかない応用問題だともいえる。
大規模修繕工事がすべてのマンションにとって避けられない重要な課題であるにもかかわらず、現場に有効な啓蒙情報が少ないという、昔からの実情がいまもなお解消されていないのは、こうした大規模修繕工事に特有の説明しにくさが関係しているからであろう。
しかし、応用問題にも、答えの出し方はある。
大規模修繕工事が建物の資産価値保全を目的とした管理組合による集団的リフォーム工事であるという、どんなマンションにも共通する本質をきちんと理解すれば、管理組合組織やマンションの個別性に対応する考え方を補完することによって、課題の答えがみつかることはまちがいないからである。
事実、大規模修繕工事に成功した管理組合は、例外なくこうした考え方でこの課題に取り組んできたのだ。
以下には、そうした考え方で長期修繕計画と大規模修繕工事という応用問題を解くための手がかりを挙げてみたい。
通常どおりの日常生活が営まれている空間で、生活に支障をもたらさないように配慮しながら工事を進めなければならないのが、大規模修繕工事である。
単なる技術的な観点だけでなく、きめ細かい生活条件とのバランスを最大限に維持する感覚に裏づけられた工事計画が必要になる。
大規模修繕工事の実行主体となる管理組合は、ほとんどの場合素人集団で、この課題を手がけた経験がない。
また、管理組合を動かす立場の役員は毎年交代するから、大規模修繕工事を必要とする事情や経過をほとんど知らないまま、この課題に取り組むことになる。
大規模修繕工事という言葉は、法律にも標準管理規約にも出てこない。
実行には総会決議がいることが法律で決まっているが、その総会決議要件は、修繕工事の規模や性質などによって違う。
法律の難しさが苦手の管理組合にとって、このルール解釈の負担になりやすい。
大規模修繕工事は、工事範囲や工事費用が大きいので、こういう名称がついた。
着手課題のスケールが大きいために、計画立案から総会議決を経て実行に入り、工事完了に至るプロセスが長く、関連する管理組合組織の課題分野も広い。
管理組合の組織力が、かなり必要となる。
以前より改善されたとはいいながら、大規模修繕工事実行のための支援制度がまだ十分ではない。
技術的な側面以外の実務で、とくにその感が強い。
経験対応能力の貧しい管理組合のための実務支援の仕組みゃ、実用情報が不足していることは、否定できない。
大規模修繕工事の計画性は長期修繕計画で実現するたいていのことと同じように、大規模修繕工事も先立つものは費用である。
この費用を修繕積立金という名で積み立てる仕組みは昔からあったが、その積立額が過小で、実際の所要額を満たさないことが多かった。
しかし、積立額が不足しても、劣化が顕在化して大規模修繕工事の実行に迫られれば、資金手当ての打開策が絶対に必要となる。
こうした場合の対策は、臨時負担金の一時徴収か融資制度からの借入れしかないが、法律は総会の議決を必要としている。
ところが、その総会で一定の賛成を確保することが容易ではない。
そこで、こうしたことを避けるために、いざということがあっても資金不足が生じないような積立額の、正確性把握の必要を痛感する管理組合が多くなった。
そもそも資金の必要度は、修繕工事の必要度で決まる。
その修繕工事がいつ必要になるかは、劣化の予測を把握すれば見当がつく。
そこで、ある時点における建物劣化の実情調査の結果に基づいた修繕工事の予測を、一定のスタイルの表にまとめる方法が生まれた。
これが、長期修繕計画という手法を前提として、大規模修繕工事に計画性をもたせようという考え方の起こりである。
ここでは、そうした長期修繕計画の性格を理解する上での要点を2つだけ述べておく。
長期修繕計画は、ある時点で調査した建物の劣化診断調査の結果に基づいて、これからの年数経過ごとに想定される建物各部の修繕周期や修繕費用を、ひとつの表にまとめたものである。
したがって、長期修繕計画は縦向きに工事内容の区別に対応した項目があり、横向きに年度などの欄が設けられるといったスタイルになる。
また、表も「建築」「設備」「外構」といった科目別に作られる。
表の縦向きに並ぶ欄はこうした表の科目に対応しており、あるマンションの例をみると、次のようになる。
「建築」科目の表に「仮設」「塗装」「防水」などといった区分が並ぶ。
この区分は、さらにいくつかの項目に分けられる。
「塗装」という区分を例にとれば、「外廻鉄部塗装」「内部鉄部塗装」「外壁塗装」などに分かれる。
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